京东方科技服务蔡慧:传承与重塑

  9月2日,2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”,论坛发布了《中国楼宇经济(总部经济)蓝皮书》重要成果,推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识,成立了中国楼宇经济城区联盟,发布了中国楼宇经济发展指数评价成果,举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察,各界代表300余人纵论楼宇经济方法论,共同开启了楼宇经济3.0的新篇章,全方位赋能城市升级和产业升级。

  京东方科技服务业务副总经理蔡慧出席本届论坛,并在分论坛三:楼宇(园区)更新化——涅槃重生发表主题演讲,演讲题目是:“传承与重塑”,以下为讲话实录:

京东方科技服务蔡慧:传承与重塑

  尊敬的各位来宾,下午好!感谢组委会的邀请,我是来自京东方科技服务业务的蔡慧。非常荣幸,今天我代表京东方科技业务,以我们京东方UBP、UCP两个园区为例,与在座的各位分享京东方20余年来在园区领域的经验和体会。

  梁思成说过“建筑是历史的载体,建筑文化是历史文化重要的组成部分,它寄托着人类对自身历史的追忆和感情”。中国有很多城市已经绵延了近千年,在城市中有很多不同年代的建筑,从空间形态,建筑形态,包括营造手法上,它们都会体现出它们所处的不同时代的气质。我们在城市更新之中,首先需要思考的是我们该传承什么,如何传承?重塑什么,如何重塑?因为历史无法复制,即便是复刻,我们也无法去还原历史上建筑物一砖一物中那些时代的痕迹。

  下面我给大家分享一下我们在北京望京酒仙桥区域的两个园区,两个园区都是位于酒仙桥路,一个叫UBP,京东方恒通国际商务园;一个叫UCP,京东方恒通国际创新园。正好这两个园区一个在798南边,一个在798北边。两个园区共同的特点是都始建于上世纪,UBP始建于上世纪50年代,京东方的前身是北京774国营电子厂的老园区,这个园区的占地是400亩,现在的建筑面积约30万平方米。UCP它的前身是北京松下彩色显像管有限公司,始建于上世纪80年代,这个园区占地300亩,现状建筑面积15万平方米。两个园区分别定位为国际企业的总部基地和科技文化的创新基地。

京东方科技服务蔡慧:传承与重塑

  首先我们来看UBP园区。大家知道,酒仙桥一直被称作中国电子工业的摇篮。京东方这个园区始建于上世纪50年代,从1952年筹建,到1956年建厂,1965年中国第一块集成电路就是在这里诞生的。40多年来,为中国电子工业事业做出了突出贡献。到90年代后期,随着京东方产业转移,重心逐渐转移到北京亦庄,这里的厂房我们经过谨慎的考虑,将其升级改造,定位成了今天我们看到的恒通国际商务园。现在园区是500强国际企业云集,园区有400多家生态合作伙伴,一年产值超700亿。2020年据不完全统计,园区税收达到38亿元。现在园区出租率常年超98%,每年我们都会举办超过100场次的活动。

  从90年代开始,我们进行园区的更新思考。首先我们思考的是这个园区最宝贵的记忆点是什么?大家达成的共识:这个园区最珍贵的是有近8万平米上世纪50年代的建筑,这些建筑是由苏联设计师设计和建筑工人建造的,当时也是一五期间苏联援助中国的重点项目之一。我们完整地保留了这个建筑群,并且在整个建筑中进行了补救。经过几十年的使用,所有建筑的外立面包括建筑本身都受到了不同程度的损坏,我们找到50年代的老图纸,完全按照老图纸的设计进行了整修。我印象最深的是听老专家说起,因为有些外砖破损,我们只好找到与园区同时代的平房区来进行补给,我们在北京曾经找过很多砖厂,虽然可以烧出一模一样的砖,但是烧不出那个时代的气息。

  我们在内部按照国际企业办公标准,对整个项目机电系统进行改造,包括它的办公设施都要符合现代办公需求。焕新之后的恒通国际商务园成了世界500强的青睐之地。这张图上大家可以看到恒通商务园建设的特色。左上角这张图很典型地体现了简约折中主义。简约折中主义是什么?折中主义从19世纪初到20世纪初,最初兴起于法国,后来在美国流行。这个建筑苏联设计师当年考虑它是运用于厂房,从手法上,从实用性角度,采取了比较简约的处理。但是依然能看到对称式追求形式的美感。我们也找了很多专家对这个建筑进行鉴定和考证,即使是在将近一个世纪前的折中主义浪潮中的建筑,UBP建筑也有它的特色,因为当时设计师也是结合了项目所在地的北京独特风貌。大家可以看到,在建筑上有许多飞檐和壁柱,这些都是非常典型的中式建筑特色,整个UBP老建筑实际上是中西合璧的成果。即使是从建筑的考古历史上来看,它也是非常具有时代意义的。

  在整个园区,围绕老建筑组团,我们也设置了典雅宜人的环境。我们可以非常自豪地说,在UBP上班,就是一种穿越花园的旅行。但是这个花园原来并不是今天这样的,原来常见的是柏树和杨树,不是特别舒适。园区这些年来有计划增加和更新了树种,增加了包括雪松、玉兰、银杏,让这个园区一年四季都有非常宜人的景观。

  园区不可能只有老建筑,也有新建的建筑,还有一些八九十年代建筑的翻新。我们在进行新建筑的建设和老建筑翻新的时候,充分考虑到让新的建筑与老的建筑能够完美融合。这张图是我们在去年落成的“之所774”,它是我们京东方旗下的创新的科技服务品牌。这是“之所774”为园区提供的一个共享会议中心和商务中心,现在非常受到客户的喜爱。“之所774”的位置正好是处在核心建筑群中心,它在核心建筑审美上借鉴了建筑师贝聿铭在苏州苏博会所采用的手法,很好地考虑到企业的场景和现状的呼应。上世纪90年代初,UBP开始了自己的升级改造之旅,在这20多年里,我们服务过上千家企业,这里我们只展示了一部分客户名单。园区定位是国内企业总部聚集地,重点引进500强和行业知名企业。

  前面我花了一些时间,是跟大家探讨我们传承了什么,我们传承的是历史文脉。同时在重塑方面也有很多维度的重塑,我们最重要的是产业重塑。UBP原来的前身是北京电子管厂区。现在我们可以看到它是一个500强企业的聚集之地,能够产生700多亿的产值和近40亿的税收,这对地方的经济有巨大贡献。我们在做城市更新的时候,也希望通过努力能够为城市去赋能。

  我们的第一个客户与我们有非常深厚的感情。在1995年时,雀巢把它的大中华区总部从香港中环直接搬到了UBP园区。1999年北京四环才通车,在1995年的时候,酒仙桥这一带还被称为北京的东北郊。我也觉得很好奇,为什么当年雀巢会做那样一个决定。后来我跟雀巢高管在交流的时候,他们给我看了雀巢在瑞士的总部,他们起源地方的照片,跟我们这栋楼非常非常像。他们说当年选这个地址的时候,他们总部还发来贺电,祝贺他们找到一个跟雀巢总部特别像的楼宇。

  雀巢在我们园区有15年,从1995年—2010年。后来在2010年的时候,我们找专家来鉴定,虽然这个楼90年代也做过结构加固,但是它毕竟是个五十年代的老建筑,所以判断说这个楼还是需要再做结构加固。90年代机电系统的末端是一个庞然大物,非常的重,我们也需要对整个机电系统按照当时2010年的标准进行更新。我们跟雀巢探讨,系统更新可能需要一两个月,会给客户在里面办公造成影响,而当时园区也没有特别适合他们中转的面积,在这种情况之下,雀巢选择了搬迁。他们还没有搬走的时候,我带着山特维克大中华区的总裁斯万德先生去看房,当时雀巢CEO听说我们来看房,还出来跟斯万德先生表达了他对这个园区的热爱。说这个园区建筑非常美,业主非常nice,我们非常喜欢这个园区,也不舍得搬走,在这边待得挺愉快。所以他还没有搬走,山特维克就跟我们签约了,也是山特维克的大中华区总部。我们跟雀巢建立了非常非常深厚的友谊。

  下一个想跟大家分享的故事是ABB。在上世纪末1999年的12月份,北京写字楼市场当时最大的交易不是CBD的写字楼,而是ABB跟UBP园区的交易。当时的面积是18000平米,后来他们在园区又进行了多次面积的扩张。左边这张照片是1999年它入驻我们的核心组团,也是个欧式的老建筑。后来随着ABB业务发展需要,我们在园区东南角为ABB做了独立写字楼,它的大中华区总部就在我们这里办公。25年的过程,人的关系会发生很多很多变化,我们一直觉得就像一个老朋友一样,从1999年到今天大家不离不弃,相伴相生。

京东方科技服务蔡慧:传承与重塑

  再跟大家分享UCP园区,北京松下彩色显像管有限公司是在邓小平和松下幸之助的共同倡导下,于1987年成立的,当时也是最大的中日合资企业。受升级换代的影响,厂区在2009年停产了,京东方收购了松下在这个公司的全部股份。我们在妥善处理各种遗留问题的同时,开始了企业转型升级。下面这两张照片是我们当时接手时这个厂区的原貌,当时这个厂房没有照片上看的这么新。转型升级之后的UCP集聚了17家集团客户,生态伙伴超过130家,这个园区年产能力超过400亿。园区长期出租率保持在98%以上,园区每年也会进行超过50场活动,它已经成为除了798之外在酒仙桥区域非常具有特色和人气的园区。

  虽然我们有UBP改建和运营的成功经验,但在UCP重建的时候,我们也是经过认真的思考。这两个园区位置非常接近,规模也比较相当,一个是400亩,一个是300亩,但是两个园区特色不一样,我们也找到了UCP的发展方式。刚才和大家介绍的时候,UBP我们是以核心工厂的建筑为园区的灵魂,我们通过修缮补救,保持了独特的建筑风格。但UCP园区我们觉得它的特色不在厂房,大部分厂房在国内并不是特别稀缺。它珍贵的首先是它超低的容积率,300亩地只有15万平米建筑面积,基本上都是以单层厂房为主体的建筑,有非常开阔的室外空间和广场。另外这些建筑厂房,虽然建筑本体没有特别高的建筑艺术价值,但是它的层高12米,梁净高在8米以上,能提供较大空间,这点恰恰是很多文化类公司最喜欢的。我们在这个园区的手法跟UBP不一样,在这个园区我们花很大的精力打造了园区的景观环境,整个园区300亩地,它的道路、景观、植被几乎全部重新做过。我们和中央美院合作,对当时松下彩色显像管厂的一些老设施做了很多小的改变。大家在这个图上可以看到,这是蓝标的总部,下面有一些艺术装饰,用的材料是彩色显像管厂原来的显示器,把它们做成园区很有趣的景观。在建筑风格上我们控制了整个园区建筑的基本色调,在外立面上选择跟原厂房基本一致的米黄色调。这个园区的客户大部分是在5000平—2万平之间,北京写字楼的标准主要户型是500平米。UBP我们客户大部分定义在1200平到2万平之间,UCP大部分客户是在5000平到2万平之间。在这两个园区里面你会看到很多客户都是有独栋的面积。我们在UBP严格控制了不可对建筑外立面改造,但是在UCP我们给客户很多发挥的空间。它的外立面是不一致的,大家可以看到左边这张图是蓝标的总部。右上角是民生美术馆,是大师朱锫为项目操刀,做了非常有特色的色调。右下角是马蜂窝的总部,外立面上客户自己做了改造。不过我们也不是完全任意由客户来改,客户把方案提交给园区,我们会跟美、日专家一起进行评估,做到园区建筑既百花齐放,同时也能水乳交融。

  园区还有一个特点,是有大量的工业管廊,这些工业管廊在工业生产时期,它是在厂房之间传送和生产气体的。现在虽然已经失去它实用的价值,但是依然有工业遗迹时代审美的价值。我们把管廊做了大量保留,也同时进行了运用,园区有很多有意思的小品,就是用原来的输气管改造的景观。这是用集装箱做的一些小的景观。

  在2022年,UCP园区景观设计获得了由美国IIC颁发的奖项。这个奖项在全球创意设计领域都是非常有价值的奖项。园区还提供了很多百变的创意空间,这些空间非常有利于企业,包括政府的一些机构,在这边办理各种各样的活动。这里面是一部分展示,这是导演,会经常在这边做电影节相关的活动,这是一个创新的地方。中间是老朋友蓝色光标内部的画廊,蓝标是最早在2005年来到UCP的,最早的面积只有3000平米。随着蓝标业务飞速发展,它已经成为全球知名的公关传媒团队,现在它又转型变成元宇宙数字融媒体公司。在2012年时,因为面积激增了2万平米,所以搬迁到了UCP,到现在一直是我们的好朋友。右边是美术馆,它长期在办活动,这是UCP一部分的企业伙伴。

  除了产业重塑之外,我们还进行了活力的重塑和智慧的重塑,因为时间关系就不做赘述了。这里几张海报是我们UBP配合集团CBM组织做的BBBBOX,电竞联赛现在正在火热进行中。智慧重塑是把京东方在智慧园区方面的解决方案应用在了两个园区之中。在这两个园区,通过我们的小程序,能够实现在园区智慧停车,共享空间的使用需求,还能参与类似于像走进亚马逊等很多我们跟企业互动的活动。

  分享了这两个园区的改造过程,在实践方面我们有四点体会跟大家分享。

  第一是传承历史文脉,重塑时代精神。传承本身是我们这代人在整个历史长河中为城市面貌所做的贡献。仅靠完完全全传承是不够的,我们需要注入新的内容,包括当前人们在使用这些项目时,他们所需要的体验和各种服务,这些才是在今天最重要的意义。

  第二是平衡经济价值和社会价值。刚刚提到的UBP园区8万平米的上世纪50年代的建筑群,这些建筑群在90年代根据控规,从容积率1.0可以提升到3.0,但是我们的创始人王东升董事长还是非常坚定地保留了下来,所以才有了今天的UBP。这两个园区一直是京东方自持的。

  第三是城市更新是长期的。房地产开发很多的理念和逻辑是迅速地去取得最高的效率。但是城市更新是需要有耐心,并不是说你这个园区做完之后一蹴而就就可以躺平在上面。规模大的大园区需要经常维护,京东方每年在这两个园区维护超过千万。从道路,包括建筑外立面的腰线的翻新,每年需要投入大量的金钱和精力,这是我们作为城市更新运营者的角色,是需要去做规划和考量的。

  第四是城市更新是动态的。在20年中,我们见证了城市的变迁,见证了很多产业的更迭,包括园区的产业。我们不可能用一个定位去规划20年,我们也需要对产业持续研究,因为你的客户会改变,时代也在改变,他们的审美也在改变,这需要我们不断考量和不断优化。

  最后为我们的新项目打个call,京东方并不是只做了北京的园区,UBP、UCP的成功,让不少政府和企业希望能跟我们合作。在苏州吴江区,政府把290亩总建面28万平方米的厂房,委托给京东方科技服务来进行运营,希望我们能够在苏州复制北京的产业项目,敬请期待。

  京东方科技服务非常希望与各界同仁深度合作,协同开发,共创价值。谢谢

京东方科技服务蔡慧:传承与重塑

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发布于 2022-09-19 16:09:12
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